¿Puede un extranjero comprar bienes raíces en Estados Unidos?

Sí. A nivel federal no existe una restricción general de propiedad de bienes raíces para extranjeros en Estados Unidos. Cualquier persona extranjera puede comprar, ser dueña, rentar y vender propiedades. Existen restricciones estatales recientes (Florida, Texas, Arkansas, Louisiana, Tennessee) dirigidas específicamente a personas/entidades de China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela y Siria — no afectan a compradores mexicanos, latinoamericanos ni europeos en general.

¿Qué es FIRPTA y cómo me afecta?

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, IRC §897 y §1445) es la ley que obliga al comprador a retener el 15% del precio de venta cuando el vendedor es persona extranjera, como pago a cuenta del impuesto a la ganancia de capital. Existen excepciones: residencia personal del comprador hasta US$300,000, retención reducida de 10% entre US$300k y US$1M, y exención mediante Withholding Certificate (Form 8288-B) cuando la ganancia real es menor que la retención.

¿Qué es el riesgo de impuesto sucesorio para extranjeros?

Una persona extranjera no residente solo tiene una exención de US$60,000 sobre activos situados en EE. UU. (US-situs assets) bajo IRC §2102(b). Por encima de eso, la tasa marginal sucesoria sube hasta el 40%. Comparado con la exención de personas estadounidenses (US$15M en 2026 bajo la OBBBA), la diferencia es enorme. La estructura común para mitigarlo es el "blocker": Persona Extranjera → Corporación Extranjera → US LLC → Propiedad. Las acciones de la corporación extranjera no son US-situs y no entran al cálculo del impuesto sucesorio estadounidense.

¿Necesito ITIN para comprar?

Para comprar la propiedad no necesitas ITIN. Lo necesitas para presentar declaraciones de impuestos por la renta (Form 1040-NR), para registrar la elección §871(d) que tributa al neto, para que el title company pueda enviar la retención FIRPTA al IRS, y para que tu LLC pueda presentar el Form 5472. El proceso es Form W-7 con identificación original o certificada — un IRS Certified Acceptance Agent (CAA) puede certificar copias para que no envíes tu pasaporte original al IRS.

¿Puedo financiar siendo extranjero sin crédito en EE. UU.?

Sí, mediante el programa Foreign National DSCR. Requisitos típicos: 25–30% de enganche, pasaporte vigente, dos cartas de referencia bancaria de tu país, dos meses de extractos bancarios traducidos, evidencia de fondos al cierre, y la propiedad debe calificar por DSCR. No se pide crédito estadounidense, ni W-2, ni declaraciones de impuestos.

¿Cuáles son los reportes anuales obligatorios para una LLC propiedad de extranjero?

Una LLC unipersonal (single-member LLC) cuyo dueño es extranjero está obligada a presentar Form 5472 con un Form 1120 pro forma cada año fiscal, reportando todas las transacciones reportables con la parte relacionada. Esta obligación entró en vigor en 2017 (regs finales bajo Treas. Reg. §1.6038A-1) y la penalidad por cada año no presentado es de US$25,000. Es uno de los errores más costosos y comunes entre inversionistas extranjeros con LLC en EE. UU.

¿Qué pasa con la cuenta bancaria de la LLC?

Es típicamente el paso más lento del proceso. Bancos que se sabe han atendido LLCs de propietario extranjero incluyen HSBC, BMO Harris, y Bank of America Premier International, aunque las políticas cambian. Se requiere EIN de la LLC, operating agreement, identificación del beneficial owner, y a veces presencia física en sucursal. Planifica 4–10 semanas para abrir.

Guía educativa · Inversionistas extranjeros

Inversión extranjera en bienes raíces en EE. UU.: guía completa

Estados Unidos es uno de los pocos países desarrollados que permite a personas extranjeras comprar bienes raíces residenciales con casi las mismas protecciones legales que un ciudadano. Esta guía cubre el marco legal completo, las leyes estatales recientes que han generado confusión, el régimen tributario federal (FIRPTA, impuesto sucesorio, retención de rentas), las estructuras de mitigación (corporación extranjera "blocker"), y el camino práctico de financiamiento.

Información educativa únicamente. Icon Mortgage aún no está autorizado en California. No se están ofreciendo productos de préstamo.

1. Marco legal: ¿puede un extranjero ser dueño de propiedad en EE. UU.?

A nivel federal: sí, sin restricción general. No existe una ley federal que prohíba a personas extranjeras (no ciudadanos, no residentes) comprar, poseer, rentar o vender bienes raíces residenciales o comerciales en Estados Unidos. La protección de la propiedad privada se aplica con la misma fuerza constitucional al dueño extranjero que al ciudadano. Los registros públicos del condado (county recorder), el seguro de título (title insurance), y las cortes estatales operan exactamente igual.

Reportes federales aplicables: el inversionista extranjero queda sujeto a varias obligaciones de reporte federal cuando hay LLC o cuentas estadounidenses, las cuales se cubren más abajo. La compra en sí no requiere autorización federal.

2. Restricciones estatales recientes (2023–2025)

Desde 2023 varios estados han promulgado leyes que limitan la propiedad de bienes raíces por personas o entidades vinculadas a "países de preocupación" (countries of concern). Estos estatutos están dirigidos a una lista específica de países; no aplican a compradores mexicanos, centroamericanos, sudamericanos no venezolanos, ni europeos en general.

Estado / Ley	Fecha efectiva	Países cubiertos	Alcance
Florida SB 264	1 jul 2023	China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela (régimen Maduro), Siria	Prohibición/restricción de adquirir tierra agrícola, propiedad cerca de instalaciones militares e infraestructura crítica. Confirmada por el 11º Circuito en 2024.
Texas SB 17 (2025)	1 sep 2025	China, Rusia, Irán, Corea del Norte (lista designada por el gobernador)	Prohibición de adquisición directa o indirecta de propiedad inmobiliaria, incluyendo arrendamientos de un año o más. La SB 147 de 2023 no fue aprobada; SB 17 es la versión que sí pasó.
Arkansas, Louisiana, Tennessee	2023–2024	Listas similares (PRC, Rusia, Irán, NK, Cuba, Venezuela, Siria)	Variable: tierra agrícola y/o propiedad cerca de instalaciones militares.

Mensaje práctico: si tu nacionalidad es mexicana, canadiense, europea, o de cualquier país que no esté en la lista de países designados, estas leyes no te aplican. El movimiento legislativo está dirigido específicamente a la República Popular China y a un puñado de estados adversarios — no es una restricción genérica contra "extranjeros".

3. FIRPTA: la retención del 15%

Foreign Investment in Real Property Tax Act (IRC §897 sobre la tributación, IRC §1445 sobre la retención) es la ley que asegura que el IRS cobre el impuesto sobre ganancia de capital cuando un extranjero vende propiedad estadounidense. El mecanismo: el comprador retiene 15% del precio bruto de venta y lo envía al IRS dentro de 20 días del cierre, vía Form 8288 y Form 8288-A.

Tasa estándar: 15% del precio bruto cuando el vendedor es persona extranjera y el precio supera US$1,000,000.
Tasa reducida 10%: precio entre US$300,001 y US$1,000,000 si el comprador será residente personal.
Exención total: precio ≤ US$300,000 si el comprador firmará declaración jurada de uso como residencia personal y la usará al menos 50% del tiempo durante los próximos 24 meses.
Withholding Certificate (Form 8288-B): el vendedor extranjero puede solicitar al IRS que reduzca o elimine la retención si la ganancia real (precio menos base) es menor que la retención automática. Tarda típicamente 90 días.

Un punto clave: la retención FIRPTA es solo retención, no impuesto final. El vendedor extranjero presenta Form 1040-NR (persona física) o 1120-F (corporación extranjera) al cierre del año fiscal y reconcilia. Si la retención excede el impuesto real, el IRS reembolsa.

4. Tributación de la renta: §1441 vs. elección §871(d)/§882(d)

Default (§1441 / §1442): 30% de retención sobre la renta bruta enviada al extranjero. Sin deducciones permitidas: el dueño extranjero pagaría 30% del alquiler bruto, sin restar predial, hipoteca, depreciación, mantenimiento, ni honorarios de administración. Es destructivo y casi nadie opera bajo este régimen voluntariamente.

Elección "net election" (§871(d) para individuos, §882(d) para corporaciones): el contribuyente extranjero elige tratar la renta inmobiliaria como effectively connected income con un negocio o trade en EE. UU. Resultado: tributa al neto, a tasas graduadas (10–37%), después de deducciones por intereses hipotecarios, predial, depreciación (27.5 años residencial), mantenimiento, seguros, gastos de viaje razonables relacionados, y honorarios profesionales. Casi siempre favorable.

La elección se hace adjuntando una declaración a Form 1040-NR o 1120-F en el primer año aplicable. Una vez hecha, es vinculante para todos los años posteriores salvo revocación con consentimiento del IRS. Esto requiere ITIN.

5. Impuesto sucesorio (estate tax): el riesgo más grande

Aquí está el punto donde los inversionistas extranjeros más comúnmente fallan en planeación. Las reglas son extremadamente asimétricas:

Tipo de persona	Exención sucesoria 2026	Base legal
Ciudadano o residente fiscal de EE. UU.	US$15,000,000 por persona (OBBBA permanente)	IRC §2010
Persona extranjera no residente	US$60,000 sobre activos US-situs	IRC §2102(b)

Si una persona extranjera fallece dueña directa de una casa en Miami valuada en US$1,000,000, el patrimonio paga impuesto sucesorio de EE. UU. sobre los US$940,000 que exceden los US$60,000, a tasas marginales que llegan al 40%. La factura puede acercarse a US$300,000 — y el IRS puede embargar la propiedad hasta que se pague (lien automático).

Tratados: EE. UU. tiene tratados sucesorios con un puñado de países (Reino Unido, Francia, Alemania, Países Bajos, Australia, etc.) que pueden ampliar la exención. México no tiene tratado sucesorio con EE. UU. Por eso la planeación estructural es esencial para inversionistas mexicanos.

6. La estructura "blocker": cómo se mitiga la exposición sucesoria

La estructura clásica de mitigación es la corporación extranjera "blocker". El razonamiento:

Las acciones de una corporación extranjera (constituida fuera de EE. UU.) no son activos US-situs para efectos del impuesto sucesorio estadounidense.
Si la persona extranjera es dueña de las acciones de la corporación extranjera, y la corporación es dueña de la US LLC, y la US LLC es dueña de la propiedad — el activo US-situs (la propiedad) está dentro de la US LLC, pero al fallecer la persona, lo que pasa al heredero son las acciones de la corporación extranjera, que no son US-situs.
Resultado: no hay impuesto sucesorio estadounidense al fallecimiento.

Estructura típica: Persona Física Extranjera → Corporación Extranjera (BVI, Caimán, Belice, Panamá u otra jurisdicción adecuada) → US LLC (Wyoming/Delaware/estado de la propiedad) → Propiedad.

Costos: formación y mantenimiento anual de la corporación extranjera (US$1,500–5,000/año), formación y mantenimiento de la US LLC (US$500–1,500/año), mayor complejidad tributaria, y posible exposición al impuesto corporativo de EE. UU. (21% más branch profits tax adicional). La estructura tiene sentido cuando el valor de la propiedad supera materialmente los US$60,000 — para una propiedad de US$200,000+ es prácticamente obligatoria.

Alternativas: seguro de vida term sobre la persona extranjera con beneficiario la propiedad/herederos, propiedad por irrevocable trust foráneo, o aceptar el riesgo si el valor es modesto. La elección óptima depende de cada caso — consulta con CPA y abogado tributario internacional.

7. ITIN: el número de identificación tributaria

El Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) es lo que sustituye al Social Security para personas extranjeras con obligaciones tributarias en EE. UU. Para el inversionista extranjero, el ITIN es necesario para:

Presentar Form 1040-NR (declaración de no residente) o 1120-F (corporación extranjera).
Hacer la elección §871(d) y tributar al neto sobre la renta inmobiliaria.
Que el title company envíe la retención FIRPTA al IRS al venderse la propiedad.
Presentar Form 5472 / 1120 pro forma de la US LLC.

Proceso: Form W-7 con identificación original o copia certificada (típicamente pasaporte). La forma se presenta junto con una declaración de impuestos en la mayoría de los casos, salvo excepciones. Para evitar enviar el pasaporte original al IRS, se usa un IRS Certified Acceptance Agent (CAA), que certifica la copia. Tiempo típico actual de emisión: 7–11 semanas.

8. Form 5472 + 1120 pro forma: el reporte que casi todos olvidan

Desde 2017 (regs finales bajo Treas. Reg. §1.6038A-1), una single-member LLC estadounidense cuyo dueño es persona extranjera (individuo o entidad) debe presentar:

Form 5472: reporte de transacciones reportables con la parte relacionada (aportaciones de capital, distribuciones, préstamos, pagos de servicios, etc.).
Form 1120 pro forma: shell de declaración corporativa para portar el 5472. La LLC no tributa como corporación; el formato es solo el contenedor administrativo.

Penalidad por no presentar: US$25,000 por año por LLC. Es una de las multas tributarias más severas en el código por una declaración informativa, y es comúnmente desconocida — muchos inversionistas con LLC propietaria de un solo inmueble jamás han oído del 5472. Si tienes LLC con dueño extranjero, presenta cada año fiscal aunque la LLC no haya tenido actividad reportable.

9. FBAR y Form 8938 (alcance limitado)

El FBAR (FinCEN Form 114) reporta cuentas extranjeras de personas estadounidenses. Si eres extranjero no residente, generalmente no presentas FBAR sobre tus cuentas no estadounidenses. Sin embargo, si la US LLC abre una cuenta no estadounidense (raro), o si te conviertes en US person en algún momento (greencard, días sustanciales), las reglas cambian. Form 8938 (FATCA) opera de manera similar pero como anexo a la 1040.

10. Cuenta bancaria de la US LLC

Con frecuencia es el paso más lento del proceso. Bancos que históricamente han atendido LLCs propiedad de extranjero (sujeto a cambio):

HSBC US — programa internacional explícito, requiere cuenta en HSBC del país de origen en muchos casos.
BMO Harris — atiende clientes mexicanos y canadienses, frecuentemente atendido en sucursales texanas.
Bank of America Premier International — programa para HNW internacionales, depósito mínimo significativo.
Mercury y similares fintech — más rápidas pero con políticas que cambian sobre LLCs propiedad de extranjero; verificar al momento de aplicar.

Documentos típicos: EIN de la LLC, operating agreement firmado, identificación gubernamental del beneficial owner, comprobante de domicilio internacional, y a veces presencia física en sucursal. Planifica 4–10 semanas; algunos bancos cierran la solicitud sin explicación y obligan a empezar de cero en otro.

11. Financiamiento: Foreign National DSCR

Cuando el extranjero quiere financiar (no comprar 100% en cash), el producto estándar es el Foreign National DSCR. La propiedad se subscribe por DSCR (ver nuestra guía completa de DSCR) y el borrower extranjero aporta:

Pasaporte vigente.
25–30% de enganche.
Dos cartas de referencia bancaria (bank reference letter) del banco de tu país.
Dos meses de extractos bancarios (traducidos al inglés si están en otro idioma).
Evidencia del origen de los fondos al cierre (source of funds).
EIN y operating agreement de la US LLC, si se cierra en LLC.
Garantía personal del miembro extranjero.

No se pide: crédito estadounidense, W-2, declaraciones de impuestos personales, ni residencia legal en EE. UU. Tasa típicamente 0.5–1.5 puntos arriba del DSCR doméstico equivalente. Ver página del programa Foreign National para más detalles.

12. El camino típico en 8 pasos

Estrategia y estructura. Decide si compras directamente, vía US LLC, o vía corporación extranjera + US LLC (blocker). Consulta con CPA o abogado tributario internacional antes de poner oferta.
Forma la US LLC. Wyoming, Delaware o estado de la propiedad. Operating agreement, agente registrado, EIN del IRS (Form SS-4, online no funciona para extranjeros — fax o correo). Para California o Wyoming los inversionistas usan regagentca.com.
Forma la corporación extranjera (si aplica blocker). Jurisdicción según planeación tributaria — frecuentemente BVI, Caimán, Belice o Panamá.
Solicita ITIN. Form W-7 vía Certified Acceptance Agent. 7–11 semanas.
Abre cuenta bancaria de la US LLC. Paso más lento. Empieza temprano.
Prequalification de financiamiento (si aplica). Foreign National DSCR.
Compra: oferta, due diligence, appraisal, title, cierre. Cierra remoto vía poder apostillado en consulado de EE. UU., o vuela a EE. UU. para cierre presencial. El title company maneja la transferencia y, si aplica venta a extranjero, FIRPTA.
Cumplimiento anual. Form 1040-NR o 1120-F para la renta, Form 5472 + 1120 pro forma para la LLC, declaración estatal de la LLC, y reportes locales del condado.

13. Errores comunes

Comprar a nombre personal sin pensar en el impuesto sucesorio.

Una propiedad de US$500,000 a nombre directo de extranjero genera US$176,000+ de impuesto sucesorio si fallece sin estructura. Estructurar antes cuesta una fracción.

No presentar Form 5472.

US$25,000 por año por LLC. Se acumula. Si tienes 5 años sin presentar y 2 LLCs, son US$250,000 en multas.

Ignorar la elección §871(d) y dejar que el inquilino retenga 30% bruto.

Sin la elección, pagas 30% del alquiler bruto sin deducciones — terminas pagando impuesto efectivo de 50–80% sobre la renta neta económica.

Asumir que las leyes "anti-extranjero" en Florida o Texas te aplican.

Si tu nacionalidad no está en la lista (China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela régimen Maduro, Siria), las leyes no te tocan. Lee el texto del estatuto, no titulares.

Saltar el ITIN y luego no poder cobrar la retención FIRPTA en la venta.

Sin ITIN no puedes presentar 1040-NR para reconciliar la retención. Tu efectivo queda con el IRS hasta que tramites el ITIN — pueden ser meses extra.

Subestimar los tiempos bancarios.

Empezar la cuenta bancaria de la LLC después de tener oferta aceptada es el motivo #1 de cierres demorados o caídos.

No entender la cláusula de garantía personal del Foreign National DSCR.

El borrower extranjero firma personal guaranty igual que el doméstico. La LLC y la corporación no te protegen del prestamista en caso de default — solo del impuesto sucesorio.

14. Recursos relacionados en este sitio

Esta página es informativa. Es un panorama general del marco legal y tributario aplicable a personas extranjeras invirtiendo en bienes raíces en Estados Unidos al 2026; no sustituye asesoría individualizada. Las leyes estatales sobre propiedad extranjera evolucionan rápidamente — verifica el estatuto vigente en el estado donde planeas comprar. Las posiciones tributarias específicas (elección §871(d), estructura blocker, residencia fiscal, tratados) deben confirmarse con un CPA y/o abogado tributario internacional con experiencia inbound a EE. UU. Icon Mortgage no es prestamista licenciado actualmente, no quota tasas, y no provee asesoría legal ni tributaria. Nada en esta página constituye asesoría legal, asesoría tributaria, cotización de tasa, ni oferta de préstamo.