Guía educativa · Inversión · DSCR
Préstamos DSCR: guía completa de referencia
Los préstamos DSCR (Debt-Service Coverage Ratio) son el caballo de batalla del inversionista de bienes raíces moderno. No miden tu ingreso personal: miden la capacidad de la propiedad para pagarse a sí misma. Esta guía es una referencia técnica — no una cotización ni una oferta — sobre cómo funcionan estos préstamos en Estados Unidos en 2026.
1. Qué es exactamente un DSCR
DSCR es la relación entre la renta bruta mensual de una propiedad de inversión y su pago mensual de deuda (PITIA). El prestamista pregunta una sola cosa: ¿la renta cubre el pago? Si la respuesta es sí, el préstamo procede. No se piden W-2, ni 1040, ni P&L, ni se calcula DTI personal del borrower.
DSCR = Renta bruta mensual ÷ PITIA mensual
Donde PITIA = Principal + Interés + Tax (predial) + Insurance (seguro) + Asociación (HOA cuando aplique). Algunos prestamistas excluyen HOA del denominador y otros lo incluyen — siempre verifica la metodología antes de comparar ofertas.
Ejemplo numérico: una propiedad en Phoenix renta $2,800 al mes. El PITIA estimado es $2,240 (P&I de $1,650, predial $290, seguro $130, HOA $170). DSCR = 2,800 / 2,240 = 1.25. Esto cae en zona "prime" y normalmente accede al mejor pricing del programa.
2. Niveles de DSCR y qué significan
| Nivel | Rango DSCR | Implicación práctica |
|---|---|---|
| No-ratio / "DSCR < 1" | 0.75 – 0.99 | La renta no cubre el PITIA. LTV reducido (60–70%), precio mayor, reservas mayores. Útil para mercados de alta apreciación con renta baja. |
| Entrada | 1.00 – 1.24 | La renta cubre el PITIA al menos al 100%. Aceptado por casi todos los prestamistas. Pricing intermedio. |
| Prime | 1.25 – 1.49 | Mejor pricing en la mayoría de programas. LTV máximo de la matriz (típicamente 80% en compra). Es el sweet spot del producto. |
| Portafolio | 1.50+ | Mejor pricing posible. Algunos prestamistas requieren este nivel para "stated reserves" (reservas autodeclaradas) o para waivers de crédito. |
3. LTV máximo por propósito
El loan-to-value permitido depende del propósito de la operación. Estos rangos son típicos del mercado de prestamistas no bancarios DSCR (Kiavi, Visio, Lima One, A&D, Velocity y similares — referidos genéricamente como "non-bank DSCR lenders") en 2024–2026:
| Propósito | LTV máximo típico | Notas |
|---|---|---|
| Compra (purchase) | 75–80% | 80% requiere DSCR ≥ 1.00 y crédito sólido (~700+). |
| Refinanciamiento rate-and-term | 70–75% | Sin sacar efectivo. Reduce tasa o cambia plazo. |
| Cash-out refinance | 65–70% | Sacar efectivo de equidad. El más restringido en LTV. |
| Foreign National DSCR | 70–75% | Borrower extranjero sin crédito estadounidense. |
| DSCR < 1 / no-ratio | 60–70% | Variante de bajo DSCR con LTV recortado. |
4. Crédito, reservas y documentación
Puntaje mínimo: la mayoría de programas DSCR pone el piso en 660–680. Para llegar al 80% LTV o al mejor pricing usualmente se necesita 720+. Algunos prestamistas aceptan 620 con LTV recortado y precio mayor.
Reservas: 3–6 meses de PITIA en cuenta líquida es estándar. Cash-out con DSCR < 1 puede requerir 9–12 meses. Las reservas se documentan con dos meses de extractos bancarios. Los fondos de retiro cuentan generalmente al 60–70% de su valor.
Documentación del borrower: identificación gubernamental, dos meses de extractos bancarios (reservas + fondos al cierre), constancia de seguro de la propiedad, EIN/operating agreement de la LLC si aplica, y autorización de pull de crédito. No se piden taxes, ni W-2, ni paystubs.
Documentación de la propiedad: appraisal con anexo de renta (Form 1007 para 1 unidad o Form 1025 para 2–4 unidades) preparado por el tasador, contrato de arrendamiento vigente si la propiedad está rentada, y para STR un reporte de mercado tipo AirDNA con ADR y ocupación.
5. Penalidades por prepago (PPP)
Los DSCR no son préstamos QM y prácticamente todos incluyen prepayment penalty. Conocer la estructura es clave porque impacta directamente el rendimiento si vendes o refinancias temprano.
- 5-4-3-2-1 escalonada: 5% del saldo si prepagas en el año 1, 4% en el año 2, etc., hasta 1% en el año 5. La más común a tasa "estándar".
- 3-2-1: tres años de PPP descendiendo. Ofrecida con tasa ligeramente mayor que la 5-4-3-2-1.
- Lockout: prohibición absoluta de prepago en los primeros 1–3 años. Posteriormente, prepago libre. Común en CMBS-style DSCR.
- Yield maintenance: el borrower paga la diferencia presente entre los intereses prometidos y los recuperables a la tasa actual. Aparece en DSCR 5-10 unidades cuasi-comerciales.
- "Buy-down" del prepago: tasa más alta a cambio de eliminar o reducir la PPP. Cada punto de PPP eliminado típicamente cuesta 0.125–0.25 puntos de tasa.
6. Propiedades elegibles
- SFR (Single-Family Residential): casa unifamiliar de inversión. La forma más común y con mejor pricing.
- 2–4 unidades residenciales: dúplex, tríplex, fourplex. Aplica el Form 1025 para renta.
- Townhouse y condo warrantable: elegibles. Condo no warrantable accede solo en programas específicos con LTV recortado.
- 5–10 unidades pequeñas: algunos prestamistas DSCR cubren multifamiliar pequeño hasta 10 unidades, aunque con underwriting más cercano al CRE comercial pequeño.
- STR (Airbnb / VRBO): elegible bajo programa STR DSCR; ver más abajo.
No elegibles típicamente: terrenos, fix-and-flip a corto plazo (existen "bridge / DSCR" híbridos pero son producto distinto), propiedades con problemas de habitabilidad, y vivienda principal del borrower.
7. STR DSCR (Airbnb): la variante más técnica
Para propiedades operadas como renta corta, el cálculo de "renta" cambia. En lugar de un contrato anual, el prestamista usa:
Renta mensual estimada = ADR × Ocupación × Días en el mes × (1 − Vacancia/management adjustment)
El reporte estándar es AirDNA (a veces Rabbu, KeyData, Mashvisor). El prestamista usualmente aplica un haircut de 10–25% sobre la cifra de mercado para conservadurismo. Si la propiedad ya opera como STR, los últimos 12 meses de Airbnb/VRBO documentados sustituyen el reporte de mercado.
Algunos prestamistas no aceptan proyección STR salvo que la propiedad esté bajo administración profesional. Otros excluyen STR completamente en jurisdicciones con prohibición o limitaciones (Honolulu desde Bill 41, partes de NYC bajo Local Law 18, ciertas áreas de Los Ángeles, etc.).
8. Form 1007 y Form 1025: el anexo de renta
Estos son los formatos estándar que el tasador completa para documentar la renta de mercado:
- Form 1007 — Single-Family Comparable Rent Schedule: para 1 unidad. El tasador busca tres rentas comparables y emite una opinión de renta de mercado.
- Form 1025 — Small Residential Income Property Appraisal Report: para 2–4 unidades. Incluye renta por unidad, gastos operativos típicos, y valor por enfoque de ingreso.
Si la renta del Form 1007/1025 es menor que el contrato de arrendamiento vigente, el prestamista típicamente toma el menor de los dos para calcular DSCR — una asimetría conservadora deliberada.
9. Vesting en LLC y la garantía personal
La mayoría de DSCR se cierran a nombre de una LLC. La estructura típica:
- LLC formada (Wyoming, Delaware, o el estado de la propiedad).
- Operating agreement firmado, EIN obtenido, cuenta bancaria abierta a nombre de la LLC.
- La LLC es el borrower que firma el pagaré y la hipoteca/deed of trust.
- El miembro o miembros firman una personal guaranty (limitada o ilimitada) que permite al prestamista perseguir activos personales en caso de incumplimiento o "bad acts" (fraude, desvío de rentas, etc.).
- El crédito personal del garante se sigue revisando aunque el deudor formal sea la LLC.
El uso de LLC ofrece protección de activos en sentido amplio (separación legal entre propiedad y otros bienes del inversionista), simplifica la titularidad cuando hay múltiples socios, y es prácticamente requerido para inversionistas extranjeros por consideraciones de impuesto sucesorio (ver nuestra guía de inversión extranjera). Para formación de LLC en California o Wyoming, vemos a inversionistas usar regagentca.com.
10. Seasoning para refinanciamiento
Refinanciamiento estándar: 6 meses desde el cierre original es la regla típica. Antes de eso, la mayoría de programas no acepta cash-out.
Excepción "delayed financing": si compraste la propiedad en cash, puedes recuperar tu efectivo vía cash-out sin esperar los 6 meses. Requisitos: documentar la fuente del efectivo original, máximo el menor entre precio de compra y appraisal, y a veces 12 meses si el prestamista lo pide más conservador.
Cash-out post-rehab: algunos prestamistas requieren 12 meses de seasoning para reconocer el ARV (after-repair value) post-rehab, otros aceptan 6.
11. Variantes interest-only (IO)
Muchos DSCR ofrecen versión IO con periodo de 5, 7 o 10 años de solo interés, seguido por amortización de los años restantes. El IO mejora artificialmente el DSCR (al reducir el "P" del PITIA) y es popular en mercados de alta apreciación donde el inversionista planea vender o refinanciar antes de que termine el periodo IO. Costo: tasa típicamente 0.25–0.50 puntos mayor que el equivalente totalmente amortizado.
12. Pricing en contexto histórico
Sin cotizar tasas específicas: los préstamos DSCR han precios históricamente 1–3 puntos arriba de la conformada de inversión durante 2024–2026, dependiendo de DSCR, LTV, crédito y estructura de prepago. El spread se estrecha en DSCR > 1.50, crédito 760+, LTV ≤ 70% y PPP de 5 años. Se amplía con DSCR < 1, LLC en estado de "asset protection" agresivo, o STR sin historial. Cualquier número específico debe venir de un prestamista licenciado en una cotización formal — esta página no cotiza.
13. Variaciones entre prestamistas
No todos los prestamistas DSCR calculan el ratio igual. Las variaciones más comunes:
- HOA dentro o fuera del PITIA: incluirlo baja el DSCR; excluirlo lo sube. Importa mucho en condo/townhouse con HOA fuerte.
- Renta de mercado vs. contrato actual: "el menor de los dos" es estándar conservador; algunos toman solo Form 1007.
- STR proyectada o histórica: algunos exigen historial real de 12 meses; otros aceptan proyección AirDNA si hay administración profesional.
- Tratamiento del seguro de inundación: si la propiedad está en zona FEMA AE/VE, el flood insurance entra al PITIA y puede reducir DSCR materialmente.
- "Property impound" obligatorio: algunos exigen escrow de impuestos y seguro; otros lo permiten opcional con LTV ≤ 70%.
14. Trampas comunes
El número que te dijo tu agente puede no coincidir con el del tasador. Si la renta de mercado en el Form 1007 baja 10%, el DSCR baja proporcionalmente y puedes salir del nivel "prime".
Una HOA de $300/mes en una propiedad con PITIA "antes de HOA" de $1,800 puede tirar el DSCR de 1.30 a 1.13. Pregunta cómo calcula el prestamista antes de poner oferta.
Vender en el año 2 con PPP 5-4-3-2-1 te cuesta 4% del saldo. Sobre $400,000 son $16,000 — un golpe directo a tu equity en venta.
Honolulu, NYC, Santa Mónica, partes de Palm Springs y muchas más ya tienen ordenanzas. Verifica antes de subscribirte a un STR DSCR.
Mover el título a una LLC después de cerrar puede activar la due-on-sale clause si el prestamista se da cuenta. Mejor cerrar bien desde el principio.
3–6 meses de PITIA por propiedad. Si tienes 4 propiedades, son 12–24 meses agregados. Muchos inversionistas chocan contra esto al escalar el portafolio.
Algunos DSCR comerciales pequeños activan un cash-management trigger si la ocupación cae por debajo de cierto umbral. Léelo antes de firmar.
15. Recursos relacionados en este sitio
- Página de programa DSCR
- Calculadora DSCR interactiva
- Foreign National (DSCR para extranjeros)
- Pilar de inversionistas
- Guía de inversión extranjera en EE. UU.
Esta página es informativa y refleja el mercado de prestamistas no bancarios DSCR en Estados Unidos al 2026. Los criterios de matriz, LTV, crédito y prepago varían entre prestamistas y cambian sin previo aviso. Icon Mortgage no quota tasas, no acepta solicitudes y no es actualmente un prestamista licenciado. Nada en esta página constituye asesoría legal, asesoría tributaria, cotización de tasa, oferta de préstamo, ni promesa de aprobación. Consulta con un prestamista licenciado, un contador (CPA) y, cuando aplique, con un abogado de bienes raíces antes de tomar decisiones.